Comment utiliser une LLC pour acheter de l’immobilier aux USA?

Investir dans l’immobilier américain attire un nombre croissant d’investisseurs internationaux, en raison de la stabilité du marché et des opportunités de rendement. Pour les non-résidents, l’achat d’un bien via une société à responsabilité limitée, la Limited Liability Company (LLC), constitue souvent la solution la plus efficace. Cette structure offre des avantages fiscaux, juridiques et patrimoniaux, mais nécessite de bien comprendre certaines particularités avant de se lancer.

Pourquoi une LLC est-elle adaptée aux investisseurs étrangers ?

La LLC est une forme juridique flexible, très répandue aux États-Unis. Elle combine :

• Une protection de la responsabilité personnelle en cas de litiges ou poursuites.
• Une flexibilité dans la gestion et la transmission des parts.
• Une optimisation fiscale, notamment grâce au régime de “pass-through taxation” dans certaines situations.

Les États les plus prisés pour créer une LLC à des fins immobilières incluent la Floride, le Delaware et le Wyoming, pour leurs législations favorables aux entreprises.

Comment créer une LLC pour un non-résident

1. Choisir l’État de constitution

Il est recommandé de constituer la LLC dans l’État où le bien sera acquis. Cela évite les frais supplémentaires liés à la “foreign qualification” et réduit les obligations fiscales doubles.

2. Désigner un Registered Agent

Toute LLC doit avoir un agent agréé dans l’État de création, chargé de recevoir tous les documents officiels et correspondances légales.

3. Déposer les Articles of Organization

Cet acte constitue la création officielle de la société et doit être déposé auprès du secrétaire d’État compétent, avec paiement des frais associés (entre 50 $ et 500 $ selon l’État).

4. Rédiger un Operating Agreement

Bien que non obligatoire partout, cet accord définit les règles internes de gestion et protège les membres en cas de désaccord.

5. Obtenir un EIN

L’EIN (Employer Identification Number) est requis pour ouvrir un compte bancaire professionnel et remplir les obligations fiscales. Les non-résidents doivent souvent soumettre le formulaire SS-4. Les instructions détaillées sont disponibles sur le site de l’IRS.

6. Ouvrir un compte bancaire professionnel

Certains établissements américains acceptent l’ouverture à distance, mais une visite sur place est souvent nécessaire. Un cabinet spécialisé peut faciliter cette démarche.

Fiscalité pour les investisseurs non-résidents

LLC à membre unique

Une LLC détenue par un seul non-résident est en général considérée comme une entité ignorée par l’IRS, sauf si elle opte pour le statut de société. Les revenus locatifs sont imposables aux États-Unis en tant que effectively connected income (ECI) et déclarés via le formulaire 1040NR.

LLC multi-membres

Dans ce cas, la LLC est traitée comme une partnership et doit produire le formulaire 1065, avec distribution de formulaires K-1 pour chaque membre.

Retenue à la source

Pour les revenus non liés à une activité commerciale substantielle, une retenue à la source de 30 % peut s’appliquer, sauf en cas de convention fiscale. La convention franco-américaine prévoit souvent un taux réduit : voir les détails ici.

Protection des actifs et planification successorale

Protection juridique

Une LLC limite la responsabilité aux actifs de la société. Les biens personnels des membres restent protégés en cas de litige immobilier.

Transmission du patrimoine

Une LLC bien structurée, notamment via une holding ou un trust, facilite la transmission des biens et peut réduire l’exposition à l’estate tax, qui peut atteindre 40 % pour les non-résidents au-delà de 60 000 $ d’actifs immobiliers.

Utilisation d’un trust

Le recours à un revocable trust ou un trust étranger permet de garder le contrôle sur les biens tout en simplifiant la succession.

Conclusion : pourquoi privilégier une LLC pour investir aux USA

Pour les non-résidents, l’achat de biens immobiliers via une LLC offre protection des actifs, optimisation fiscale, souplesse juridique et planification successorale. Chaque situation doit être analysée individuellement, notamment en tenant compte des conventions fiscales et des objectifs patrimoniaux. L’accompagnement par un avocat ou un expert fiscal international est fortement conseillé pour sécuriser l’investissement.

Pour approfondir vos connaissances sur les structures d’investissement et la fiscalité américaine, consultez le guide complet du cabinet Golding & Golding.